代建背后的萬億大市場 或將成為陶瓷行業新藍海

　　伴隨房地產行業競爭加劇與供給側改革的持續推進，房地產代建作為房企轉型升級的重要方向，實現突破性發展，并憑借“品牌、管理、團隊、資源”優勢將成為房地產行業的重要分支。

　　代建為什么會火?陶瓷企業如何對此做先行半步的探索?今天我們不妨來說說這種之前很多人并不看好的代建模式。

　　什么是代建?

　　既然說到代建，我們首先就得搞清楚它的定義。代建制的起源是美國的CM項目管理模式，即ConstructionManager，為項目業主提供工程管理的服務。后又演化成為ConstructionAgent。代建制最早出現在政府投資項目，特別是公益性項目。針對財政性投資、融資社會事業建設工程項目法人缺位，建設項目管理中“建設、監管、使用”多位一體的缺陷，并導致建設管理水平低下、腐敗問題嚴重等問題，通過招標和直接委托等方式，將一些基礎設施和社會公益性的政府投資項目委托給一些具有實力和工程管理能力的專業公司實施建設，而業主則不從事具體項目建設管理工作。業主與項目管理公司或代建部門通過管理服務合同來明確雙方的責、權、利。

　　簡單點說吧，代建即通過招標等方式，選擇專業化的項目管理單位負責建設實施，嚴格控制項目投資、質量和工期，建成后移交給使用單位的制度。代建制期間代建單位按照合同約定代行項目建設的投資主體職責。這無疑是建筑領域一個引人關注的視角。

　　近年來隨著我國投資體制改革的不斷深入，政府投資項目的建設管理模式已由投、建、管和用多位一體的模式，逐漸向投、建、管和用職能分離的模式轉化。“代建制”是將項目建設人與項目使用人分離，由具有專業技術資質和管理能力的法人單位(代建人)接受業主委托承擔建設項目全過程管理工作的項目建設方式。

　　為什么說代建是一個萬億的大市場?

　　因為即使沒有調控這個催化劑，中國的開發商最終也會分為三類。美國的歷史經驗表明，房企發展到最后，要么轉變為擁有超強資本運作能力的金融機構，如鐵獅門;要么成為專業的代建商，國內傳統的開發商則將會分化為三類：專業做土地整理的一級開發商、專業做地產金融的投資商和專業做開發的代建商。而現在，一系列的變化，正在讓這種分化加速到來。

　　有分析人士表示，近幾年保障房向上的發展勢頭不會改變，規模會持續擴大。開發商參與保障房項目主要有兩種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建，由政府出錢，開發商代建。目前代建成為主要參與形式，企業獲得政府給予的利潤回報。

　?、僬�策紅利下，各種房地產新政及保障房計劃為樓市打氣

　　隨著國家對于房地產業的規劃和調控政策不斷推進，“馬太效應”愈加嚴重。規模巨大且安全系數高的保障房領域成為企業風險調節的絕佳所在。這也讓嗅覺敏銳的地產巨頭們對保障房的態度發生悄然轉變。越來越多的上市房企開始參與到保障房建設中。從近年房地產上市公司土地儲備情況來看，綠城、萬科、保利等大型地產企業頻頻出現在保障性住房土地招標現場，上市公司參與建設保障性住房用地的規模正在加速增長。其中最具代表性的就是綠城，其在2016年代建項目銷售額達到181億，占到代建市場份額的45%。截至2017年2月份，代建項目達到170多個。

　　事實上，即便不主動參與，保障房建設也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房，只要拿地開發，基本上繞不開保障房的建設。”某中型房企的負責人告訴記者。

　　而據相關數據顯示，我國“十三五”(2016-2021)期間，僅是棚戶區改造就有2000多萬套。而且北上廣深等一線城市又新增120萬套、7200萬平方米的保障房供應計劃。更有傳言，備受關注的雄安新區將采取全新的房地產開發模式，沒有商品房，只有只租不售的廉租房或公租房。在這種模式之下，政府成為雄安最大的業主，那么參與雄安城鎮化建設的將是代建商而不是開發商。依此推斷，中國下一輪新城鎮化建設的主角很有可能就是代建商。因此，政府代建業務可謂“空間廣闊”。

　?、诖�建有助房企輕資產運營模式、規模和專業的演進

　　在房地產發展的黃金十年中，土地成本的不斷攀高推動房地產企業成本壓力持續提高，行業利潤空間受到擠壓，倒逼開發企業從粗放型轉向精細化發展。房企在向輕資產化轉型的一大抓手就是代建，除代建自身的輕資產特性外，通過以代建為切入點，可獲取大量物業后期運營管理權，保證房企在中長期獲得穩定的高額收益;一些房企與TOP10的巨頭們還有著較大差距，急需通過代建擴大市場規模，爭奪未來的市場話語權;而如果專業做代建，其自己的能力會得到極大提升，彌補金融、拿地方面的短板。

　　房地產代建作為房地產行業輕資產化的重要方向，其實在我國有一定的發展歷史，以綠城、萬科等為代表的我國領先房地產開發企業，則把代建推向了一個新的高度。除了提供政府代建和市場自用物業代建服務外，還探索發展出了為房地產投資者代建的創新模式。

　?、鄞�建市場規模三年翻�?體量龐大

　　其實“代建”并非什么新名詞，早在1998年住房制度改革開啟了中國房地產市場化道路之初，代建作為房地產企業參與政府保障性住房建設的一種形式就已經存在了，只是那時候的參與者更多的是建筑公司。2008年開始，“保障性住房”被提到了前所未有的高度。有資歷、有能力的區域性品牌房企都承擔起政府保障房項目代建。從最初的政府公共項目的代建，到實施全過程標準化管控的商業項目代建，再到引入資本市場力量的資本代建，房地產代建行業經歷了不同的發展階段。

　　近年來這一市場發展迅猛，規模呈現飛速增長態勢。尤其在2016年開啟的全國房地產市場“去庫存”模式，傳統的重資產模式，將給房企帶來更大的資金和運營風險，為了降低企業經營風險，同時更有效利用資本市場的投資資金，房企紛紛尋求由“重”向“輕”的轉型之路。代建順理成章的成為了眾多房企的選擇。

　　《中國房地產代建行業發展藍皮書》統計數據顯示，近三年，房地產代建累計合約總建筑面積超過7000萬平方米，凈利潤率水平持續高于20%，年銷售額逼近千億。根據中國房地產中長期動態發展模型預測，2017-2020年各類房地產房屋需求面積將超過70億平方米，根據2010-2016年房地產代建累計合約總建面的復合增長率19.8%，房地產代建累計合約總建面占比將達2.7%。換言之，2017-2020年代建市場規?？偭繉⒊�過1.7億平方米。而最近幾年出讓的土地，仍有接近12萬億左右貨值的商品房，因拿地房企不夠專業及資金方面存在不足等原因未被開發。所以，代建不僅是一個萬億級規模的藍海市場，也將誕生千億規模的代建企業。

　　陶瓷行業“痛點”就是機會所在

　　我們都知道，中國陶瓷產業改革開放后二十余年的野蠻成長，在造就陶瓷行業無數財富神話的同時，也使行業缺少了應有的積淀與沉穩，這也是為什么不少二十余年的老陶瓷企業相繼沒落，而行業抄襲盛行、產品同質化嚴重的根本原因。市場的進一步洗牌導致品牌強弱格局越來越明顯，許多未能在新一輪市場洗牌的過程中站穩腳跟，沒有獨特的競爭優勢和品牌定位的企業將會被市場競爭和大環境給淘汰出局。

　　如果說說國家政策為陶瓷行業注入了新鮮活力，那么陶瓷企業是否能夠抓住這些機會，這就需要依靠企業自身的努力和綜合實力了。比如保障性住房這樣在性質上屬于國家的民生工程等。

　　作為房地產行業的下游產業，包括陶瓷在內的家居建材產業的“命運”，直接受房產業的影響。保障房建設將給建材行業帶來一連串積極的連鎖反應。由于建材行業的需求與房地產投資的相關性極大，保障住房建設的嚴格實施，保障房建設進程的加快，可以說為陶瓷的需求提供了有力保障，1.7億平方米代建市場規?？偭?，對陶瓷行業來說無疑是一塊巨大的蛋糕。

　　隨著國家投資體制改革的進行，專業代建公司隊伍的逐漸壯大，現階段代建機構相比總包攬的房地產公司具有優勢，更為可行。保障房數量大幅增加，質量更受關注。保障房畢竟不是商品房，在保障房“質量保衛戰”中，除了開發商、施工單位、監理方之外，材料供應商也承擔重要角色。政府對于保障性住房的建設必將堅持“高品質”與“低成本”的目標，更看重陶瓷產品的性價比，對于所挑選的陶瓷供應商也必將要求具備過硬的產品質量和較低的產品價格，所以如何做好保障房市場是陶瓷企業都該思考的問題。在此，我們也建議各大主打建筑工程陶瓷的企業們做好考察工作，深入研究，適應這一群體的采購需求，開拓藍海，適應未來的市場需求!