房地產精裝上位 上游裂變對家居家裝產業影響幾何

　　近日，一個關于房地產行業刷屏的報道是：據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。多家媒體解讀為“從觸目驚心的房產數據上看，房產行業或許已經不再景氣了”，甚至有些報道根據馬光遠-“未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉!”這個觀點，夸張地推算出，今年還有8000多家房地產企業倒閉。大勢如何?

　　此外，各地相繼出臺“100%精裝修”政策，即2020年全面實現100%精裝配套的目標?，F北京、上海、浙江、廣東、江蘇、山東、四川、海南、湖南、河南等地已紛紛出臺鼓勵新建房全裝修成品交房的相關政策，全裝修樓盤占比達到50%以上，精裝房全面上位，對下游家居建材家裝業有何影響呢?

　　下面讓我們一起來探討一下，446家房企破產、精裝房全面上位，上游的裂變會對下游家居建材家裝業產生什么樣的影響?

　　446家房企破產，房地產市場大勢如何?

　　說起房產企業，一些頭部品牌，比如碧桂園、恒大、萬科、保利等我們基本都耳熟能詳，但其實在我國房地產企業的數量遠遠超乎我們的想象，根據2018年全國工商局的統計，在工商局注冊登記的房地產開發商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產企業，數量如此巨大的房產開發商定然是不符合目前的市場發展的。

　　那房地產企業關閉破產這種每年都發生的稀松平常之事，為什么今年引發了大家巨大的關注?在范居士看來，在市場下行的情況下，任何風吹草動都會引發市場的過度解讀，不僅僅是房地產市場。

　　事實上，即使在房價大漲的年份，房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右，這其中不乏一些頭部品牌的子公司，所以兼并重組，整合資源是房地產行業近年來一直在發生，且還會持續發生的事，并且未來房產企業宣布破產的數量還會日益增加。今年相對于2018年同期，房地產企業倒閉的數量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。

　　其次，房地產企業關閉的情況很多，有些是空殼公司，主動關閉，有些是被重組，有些是項目爛尾，真正經營困難倒閉的并不多。

　　因此，不能因為今年有400多家房地產企業倒閉，就據此認為房地產的寒冬到了，相反這對房產行業來說或許是一件好事，因為這會促進房產行業的規范化，而當房產行業規范化后，再出現的就只有良性競爭。一個行業發展到平穩階段，告別高速增長之后，行業的洗牌和兼并重組將成為行業進行自我調整的主要方式。

　　雖然房產政策不斷在加緊，但一手房的成交率并沒有我們想象中的糟糕，因為雖然房子對開發商來說只是一件“商品”，但對我們老百姓來講確是一件“必需品”。此外當中小企業由于資金、銷售等問題接連倒下時，頭部品牌依然在穩健發展，所以對于家居廠商來說這并不是一件壞事，因為當房地產行業經過一系列的并購重組后，會出現優勝劣汰的局面，這對于房產行業來說不是“寒冬到來”，而是“黎明將至”。

　　春去春又來，房地產市場如是，家居建材家裝市場亦如是。

　　精裝房全面上位，家居建材家裝市場情況如何?

　　據奧維云網的數據顯示，2019上半年全國共有574家開發商、開盤1448個精裝修/全裝修商品住宅項目，開發商及項目增速分別是42%、28%。其中，新增的精裝房開發商快速提升，在574家開發商里，428家是2016年以來首次有精裝修/全裝修項目開盤，去年同期是309家，同比增長38.5%。新增開發商推的項目也不少，一共推了440個項目，差不多32萬套精裝住宅。

　　以往做精裝房的，主要是前10強或前100強開發商，不過，現在很多中小開發商，100強以外的房企也在推精裝住宅，增長速度非?？?。比如上半年，TOP10開發商的精裝住宅開盤量接近56萬套，同比增長2.9%，市場占比超43%。而非50強及非100強開發商的精裝住宅，增速高達70%、32%，光看這個增長速度，已經遠遠超過了前10強房企。

　　毋庸置疑的是精裝房已經全面上位，在此趨勢下，家居建材家裝市場情況如何呢?

　　據不完全統計顯示，2019上半年，精裝房的部品情況如下：建材、衛浴與廚房部品配置率很高，已經上升到96%，比如戶內門、瓷磚、木地板、開關插座、坐便器、衛浴五金、洗面盆、浴室柜、櫥柜、廚房水槽等。

　　其次，電器的配置率也很高，比如煙機、灶具配置率，高達95%。智能家居的配置率，77%，增幅做到了36%;比如智能門鎖、智能安防的需求量很大，上半年配置率高達49.7%、64.4%，配置量分別是64萬套、83萬套，同比增速都超過66%。

　　此外，智能晾衣架增長非?？?，成為今年的爆款。去年全年共有4家開發商的16個項目配套了智能晾衣架，而今年上半年就達到6家開發商的19個項目，配套量2.2萬套，增幅超10倍。

　　與此同時，洗碗機延續去年的高增長，熱水器的需求仍在大幅度增長，這兩類產品的增速都在100%左右。另外，冰箱、新風、洗碗機、凈水器等產品的配置增速，都在20%以上。

　　由此可見，一方面精裝房的交付量還會增加，所占新建商品住宅的比例將繼續上升。同時這種現象會從一二線城市向三四線城市滲透，未來消費者會發現交房的小區，大多是精裝房，地面、墻面、衛浴間、廚房等都已經搞定了，中小型的建材商的市場將大幅度縮減(指新房市場)。

　　另一方面，精裝房的配套部品種類在擴大，以前主要是涂料、地板、瓷磚、櫥柜、衛浴潔具、門窗，現在增加了智能家居、凈水器等，此外部分房地產開發商自己也在實施拎包入住戰略，旗下的裝修公司接單，自行打造供應鏈，與家居建材企業進行合作，實現拎包入住。

　　基于此，對于家居建材家裝企業而言，如果搞不定工程訂單，市場份額將會減少許多，而沒有能力做工程業務的中小型企業，將失去精裝配套訂單，必須選擇深挖零售市場，拿下存量房市場。

　　總的來說，精裝房交付繼續增加，工程訂單需求繼續增加，零售市場向存量房轉移。

　　上游的裂變會對家居建材家裝業產生什么樣的影響?

　　不可否認的是，房產行業的經營狀況與家居行業息息相關，面對現階段的房產行業時，家居行業不可避免的會受到一些波及——

　　對于家居企業：精裝房對非標的全屋定制產品影響不大，反倒是正面積極的影響。

　　此前，多家投資機構對包括索菲亞、尚品宅配等定制家居調研。尚品宅配稱，精裝房會是一個長遠的趨勢，對櫥衣柜標準化產品影響更大，而非標的全屋定制產品，因為消費者有不同的空間需求，無法提前預設，最終要由定制家居企業來完成。

　　與尚品宅配的樂觀不同，索菲亞則在回復大宗渠道增速緩慢時表示，衣柜精裝修滲透率較低，市場容量也相對較小。索菲亞目前只和高端樓盤合作，還擔心貨款難收回，整體增速也就不快。

　　無論是尚品宅配對精裝房市場歡迎，還是索菲亞對精裝房市場中房開商的合作不感冒，其實都反映了定制家居行業對精裝房形勢下對定制家居品類的影響有限，非標準化產品、個性化需求成為定制家居品類能夠獨善其身的最大基礎。

　　對于建材家裝行業：全裝修和精裝房的推廣使得建筑、裝修、建材等行業都開始劇烈變動，巨大利潤促使很多家裝公司扎堆涌入，選擇和地產商合作開發精裝修市場，杠桿撬動之下，企業的工裝業務急劇上升，另一頭零售端的家裝業務逐漸萎縮。但服務于B端的工裝公司需要有大批量集中作業的能力和一定的品牌影響力，由此很多小型裝企的市場份額將被吞噬，面臨淘汰，這也是近年來很多傳統家裝公司接連跑路的原因所在。

　　此外，存量房時代，連鎖反應后在建材家裝企業身上表現明顯的就是，新房裝修比例下降，二手房裝修、老房翻新、局部改裝等業務比例上升。有行業人士表示，根據自身的用戶需求比例來看，目前裝修市場大概分為50%二手房交易買賣客戶，30%二手房翻新客戶，20%新房客戶，未來這樣的趨勢還將延續。如梵客家裝、愛空間、今朝等企業都把二手房裝修、老房翻新等業務放在重要的戰略位置。

　　除了二手房、老房市場，在看起小修小補、無利可爭的家裝后市場領域也早已經狼煙四起。據范居士了解，目前專注布局家裝后市場的有天貓家裝、神工007、萬師傅、魯班到家、e修鴿、一智通、宅快修等。一些主營建材、家具的企業也在試圖從家裝后市場入手，建立工人隊伍，借助服務的影響力，反推主營的家具、建材、電商、零售等業務，例如法恩莎瓷磚、立邦漆、夢潔家紡等。

　　結語

　　精裝房時代的來臨，讓房地產商和家居建材家裝企業看到了新的盈利模式，房地產商通過聯合大型家居建材家裝企業來實現自己的終端服務;家居建材家裝企業依傍房地產商，可以拓展自己的銷售渠道，讓自己的品牌知名度更為集中，一舉兩得。但小型家居建材家裝企業也不用慌，不能進軍精裝房市場，還可以在二手房市場、老房市場、家裝后市場等進行定位發展。