存量房時代來臨 吊頂企業機遇在哪？

　　在房地產“不景氣”聲音下，吊頂行業人的心里也多多少少有了點兒陰影——房子建得少，裝修自然少，買吊頂的自然少——吊頂行業好日子也到頭嘍。其實，事情遠沒有那么悲觀。

　　一是房地產是不是真有那么“不景氣”?從某種程度上講，中國的房地產是經歷了一段非理性化的發展的，也就是“過熱”的階段。結果是房子脫離“住”的本質成為一種投資對象，房地產的不健康發展成了影響社會穩定的潛在因素之一。在這種情況下，“房住不炒”的方向引導和相關政策措施的出臺是必然的。

　　不過，這些引導和措施，只是為房地產的“過熱”適度降溫，并非扼制。近日更是提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”的要求?；貧w理性、健康發展的房地產行業，同樣會為吊頂行業帶來市場。而且，如果能夠在為房地產降溫過程中實現房價的穩中有降，對吊頂行業而言，反而是機遇——老百姓手里有余錢才有能力消費。

　　第二點是本文的重點，就是吊頂行業針對的并不只是“增量房”，還有量更大的“存量房”。

　　什么是存量房

　　一直以來，存量房的概念并不統一。有的指尾房，有的指空置房，有的指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。還有的說法是，存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋(未居住過的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

　　還有一種對存量房的定義是相對于“增量房”而言的。所謂“增量房”，是指房地產開發商投資新建造的商品房。非增量房即存量房，所以存量房指的就是市場上已經存在的商品房。一般是二手房，也包括空置房。本文采用這一定義。

　　其實對于吊頂行業而言，只有以工程用吊頂為主的企業才會受到增量房多少的影響，以零售為主的吊頂企業，更多的受到存量房的影響。就是說，對于這些企業而言，房子建得再多，有人買入才會有裝修，有裝修才會有買吊頂需求。所以從這個意義上講，在房子并非“供不應求”的情況下，吊頂行業要關注的不是房地產行業的冷熱，不是新建房子多不多，而是有人住的房子，有多少裝修需求。

　　二十年彈指一揮間，還清貸款后的消費潮就在眼前

　　“供了一年房貸了，感覺好累的。被房子附屬了，不敢去做一些需要嘗試的東西。害怕下個月沒錢還房貸。”網上這類透著無奈和無力的傾訴，大概能夠代表一大批身背房貸者的感受與心聲。

　　我們無意也無力吐槽中國的高房價，但我們可以反過來體會一下還完最后一筆房貸的心情——那種輕松，想必只有用“只可意會不可言傳”才會準確。而就是這樣一個輕松的群體，正在向我們走來。

　　為了了解這個存量市場有多大，我們有必要了解一下中國的房貸發展史。

　　1997，房貸的真正發展起點

　　1980年，鄧小平提倡個人建房買房，并首次提出了“買房可以分期付款”。這被認為是住房貸款制度的起源。之后，雖然1987年-1988年有中國人民建設銀行成為主要承辦住房建設金融業務的專業銀行，煙臺、蚌埠住房儲蓄銀行成立，中國人民銀行相繼批準中國建設銀行、中國工商銀行成立房地產信貸部等一系列舉措，但貸款條件非常嚴格。其中一條是“必須要有住房存款才能貸款”。1995年，中國人民銀行發布《商業銀行自營住房貸款管理辦法》也明確規定，申請住房貸款須先有存款，存款金額不少于房價款的30%，存款期限在半年以上;貸款期限最長10年;實行抵押擔保+保證擔保的雙重擔保。

　　這些條件制約及中國人原有的“借錢消費可恥”觀念影響，1997年之前，個人房貸業務都極其冷淡，銀行個貸部一個月也沒有幾單業務。

　　直到1997年，央行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，不再要求雙重擔保，沒有明確規定存款期限;規定貸款比例最高限額是房價的70%，貸款年限最長為20年。也正是從這一年開始，商品房和個人住房貸款開始被普通百姓所接受。

　　1998年前后，“福利分房”停止，沒有搭上“末班車”的人只好認命，掏錢購買商品房。據統計，到2000年的時候，個人消費就已經占到了全國房地產消費總量的70%以上。全國房地產個人貸款也一路增長。1997年尚不足200億元，2001年即達到了6600多億元，增長30余倍。

　　若將1997-2001年期間視為“第一批”個人房貸用戶，以當時最長貸款20年計算，現在這個時段，正是這批最早的貸款買房者逐漸還清貸款的時間節點。而對于裝修而言，通常10年就因過時或陳舊“看著不順眼”，20年則基本是“裝修使用壽命”。所以，還清房貸一身輕松又恰逢房屋原有裝修的過時與老化，首先讓家煥然一新，是大多數人的第一想法。

　　如此看來，我們正站在存量房二次或三次裝修的起點階段。

　　存量房二次裝修期將接續不斷

　　再來看接下來的數據：根據歷年央行公布的報告顯示，2007年個人住房貸款余額3萬億元; 2008年個人住房貸款余額2.98萬億元;2009年末個人購房貸款余額4.76萬億元;2010年末個人購房貸款余額6.2萬億……

　　相關報道顯示，2009年和2010年，這2年的貸款余額超過過去的12年。據此推算，2010年之前，中國個人房貸數額總量在20萬億左右。

　　再往后，2011年末個人購房貸款余額7.1萬億元;2012年末個人購房貸款余額8.1萬億元(個人住房7.5萬億);2013年末個人購房貸款余額9.8萬億元(個人住房9萬億) ……2017年，房貸個人欠款余額已經超過21.1萬億。

　　也就是說，當房地產用蓬勃發展的增量房養育吊頂行業20年后迎來調整期的時候，它20年前種下的市場又開始在吊頂行業面前一層層盛開，并將持續不斷。

　　看到這些，吊頂行業還擔心什么呢?抓緊做好品質，做好服務，做好口碑，做好品牌，迎接市場，才是要干的事。